Mit der Neuaufnahme dieses Gebietes in das Städtebauförderprogramm des Landes Niedersachsen schreitet die Umsetzung des Stadtentwicklungskonzeptes weiter voran. Schließlich gehört die Sicherung, Erneuerung und Wertschätzung der historischen Bausubstanz in unserer Stadt zu unseren Daueraufgaben. Das Land Niedersachsen stellt in den nächsten 10 Jahren Fördermittel von rund 12 Millionen Euro in der Kategorie "Sozialer Zusammenhalt" für die Gestaltung des neu aufgenommenen Fördergebietes zur Verfügung. Neben baulichen Sanierung liegt der Schwerpunkt hier auf Maßnahmen zur Schaffung einer neuen „Identifikation“ der Bewohner mit ihrem Quartier. Mit der Bekanntmachung im Amtsblatt am 17.11.2021 wurde das Sanierungsgebiet rechtsverbindlich festgelegt

Das Gebiet, Zielstellungen und Maßnahmen sowie der Förderkatalog sind im Anhang einsehbar.

Im Jahr 2021 wurde die Sanierungsmaßnahme "Conringviertel" in das Städtebauförderungsprogramm des Landes Niedersachsen aufgenommen. Mit der Bekanntmachung im Amtsblatt am 17.11.2021 wurde das Sanierungsgebiet rechtsverbindlich festgelegt, so dass nun mit Fördermitteln des Bundes, des Landes Niedersachsen und der Stadt Helmstedt grundlegende Erneuerungsprozesse in diesem Teilbereich eingeleitet werden können, die zu einer Verbesserung der Wohn- und Lebensqualität führen sollen.

Das Sanierungsgebiet des „Conringviertels“ mit einer Größe von 34,4 ha ist ein Teil der erweiterten Altstadt von Helmstedt. Teilbereiche der historischen Innenstadt sind bereits im Rahmen der Städtebauförderung weitgehend instandgesetzt worden.

Der stark sanierungsbedürftige Zustand der Bausubstanz, die sich zu einem großen Teil aus denkmalgeschützten Gebäuden zusammensetzt, und der Gestaltungsbedarf der öffentlichen Verkehrsinfrastruktur sowie ein ebenso hohes soziales Spannungspotential durch seine heterogene Bevölkerungszusammensetzung können als Hauptprobleme des Gebietes angesprochen werden.

Welche Vorteile ergeben sich durch das Sanierungsgebiet? 

Durch die finanzielle Unterstützung des Bundes und des Landes Niedersachsen soll in einem Zeitraum von 10 – 12 Jahren eine Vielzahl von Sanierungsmaßnahmen durchgeführt werden. Als ersten Verfahrensschritt wurden die planerischen Grundlagen erarbeitet.

Mit der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebietes können unter Einsatz von Städtebauförderungsmitteln Maßnahmen verschiedener Art finanziell unterstützt werden. Grundsätzlich können sowohl städtische Maßnahmen im Bereich des Hoch- und Tiefbaus als auch private Modernisierungs-, Bau- und Ordnungsmaßnahmen bezuschusst und mitfinanziert werden.

Im Einzelfall kann es sich um Gebäudemodernisierungen, aber auch um Abbruchmaßnahmen handeln. Voraussetzung für die Gewährung eines Zuschusses ist der Abschluss eines Vertrages zwischen der Stadt Helmstedt / Sanierungsträger und dem Eigentümer vor Beginn der Maßnahme. Selbstverständlich müssen dafür Städtebauförderungsmittel in ausreichender Höhe bereitstehen. Ein Rechtsanspruch auf Förderung besteht nicht. Bitte informieren Sie sich rechtzeitig vor Beginn der geplanten privaten Maßnahmen beim Sanierungsträger oder der Stadt über die Fördermöglichkeiten.

Besondere Hinweise:

Nach den §§ 7h, 10f und 11a des Einkommensteuergesetzes können bestimmte Herstellungs- und Anschaffungskosten sowie Erhaltungsaufwand bei Gebäuden in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten erhöht steuerlich abgesetzt werden.

Vor Durchführung der durchzuführenden Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen ist eine vertragliche Regelung (Modernisierungs- und Instandsetzungsvertrag) – auch wenn keine Fördermittel eingesetzt werden – mit der Stadt Helmstedt abzuschließen. Wird vorab keine vertragliche Vereinbarung abgeschlossen, so kann nach Baubeginn und Abschluss der Maßnahme die notwendige Bescheinigung im Sinne des Einkommensteuergesetzes nicht mehr erteilt werden.

Es wird ausdrücklich empfohlen, einen Steuerberater zu konsultieren. Diese Angaben sind als allgemeine Hinweise zu verstehen. Eine Gewähr für Vollständigkeit und Richtigkeit im steuerrechtlichen Sinne kann daher nicht übernommen werden.

2. Was ist im Sanierungsgebiet zu beachten?

2.1 Auskunftspflicht:

Während der Vorbereitung und Durchführung der Sanierung besteht für Eigentümer, Mieter und Pächter gegenüber der Stadt Helmstedt oder dem Sanierungsträger Auskunftspflicht, d. h. Sie müssen der Stadt Helmstedt oder dem Sanierungsträger alle notwendigen Auskünfte erteilen, die diese für die Vorbereitung und Durchführung der Sanierungsmaßnahmen benötigen.

Selbstverständlich werden alle personenbezogenen Daten vertraulich behandelt und unterliegen dem gesetzlichen Datenschutz.

2.2 Genehmigungspflichtige Vorhaben und Rechtsvorgänge:

Im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet unterliegen bestimmte Rechtsgeschäfte, Vorhaben und Maßnahmen der Genehmigungspflicht entsprechend den §§ 144, 145 Baugesetzbuch.

a) Wertsteigernde Veränderungen am Grundstück und an baulichen Anlagen (Durchführung von Baumaßnahmen), z.B.

-        Veränderungen von Öffnungen für Fenster und Türen;

-        Austausch von Fensterläden und Rollläden;

-        Veränderungen von Außenwandverkleidung, Verblendungen und 

-        Außenputz;

-        Veränderungen und Erneuerungen von Dacheindeckungen;

-        Veränderungen im Grundriss (Raumaufteilung des Gebäudes);

-        Abbruchmaßnahmen.

b) Schuldrechtliche Vereinbarungen über den Gebrauch oder die Nutzung des Grundstückes oder des Gebäudes (Miet- und Pachtverträge) mit einer Laufzeit oder Kündigungsfrist von mehr als 1 Jahr (einschließlich Vertragsverlängerungen).

c) Die rechtsgeschäftliche Veräußerung des Grundstückes / Wohnungseigentums und die Bestellung und rechtsgeschäftliche Veräußerung eines Erbbaurechtes.

d) Belastungen von Grundstücken / Wohnungseigentum (Grundschuld- und Hypothekenbestellung, Eintragungen von Grunddienst- und Dienstbarkeiten), soweit sie nicht für Baumaßnahmen im Sinne des Sanierungskonzeptes bestellt werden.

e) Schuldrechtliche Verträge, in denen eine Verpflichtung zur Grundstücksveräußerung begründet wird (Tausch- / Schenkungsverträge).

f) Die Begründung, Änderung oder Aufhebung von Baulasten.

g) Jegliche Veränderung der Grundstücksgrenzen (Grundstücksteilungen- oder vereinigungen, Flurstückszerlegungen).

Keiner Genehmigung bedürfen Regelungen zur Vorwegnahme der gesetzlichen Erbfolge.

3.     Wie bekomme ich eine Sanierungsgenehmigung?

Die Genehmigung ist vor Beginn der Maßnahme bzw. Vollzug des Rechtsgeschäftes bei der Stadt Helmstedt zu beantragen. Sofern bei Abschluss von Grundstückskaufverträgen der beurkundende Notar zur Vertragsdurchführung bevollmächtigt wird, ist auch dieser zur Antragstellung berechtigt.

Über die Genehmigung ist binnen 1 Monats nach Eingang des Antrages durch die Stadt Helmstedt zu entscheiden. Unter bestimmten Umständen kann die Frist bis zu 3 Monaten verlängert werden. Die Genehmigung darf nur versagt werden, wenn die geplante Maßnahme bzw. das geplante Rechtsgeschäft die Sanierung wesentlich erschwert oder unmöglich macht oder dem Sanierungszweck zuwiderläuft. Die Genehmigung kann unter Auflagen, befristet oder auch bedingt erteilt werden.

Besonderer Hinweis

Sanierungs- und Baugenehmigung 

Die Sanierungsgenehmigung durch die Stadt nach § 145 BauGB ersetzt nicht eine notwendige Baugenehmigung. Der Bauherr im Sanierungsgebiet muss deshalb zwei Anträge stellen: den Antrag auf Genehmigung seines Vorhabens gem. §§ 144 und den Bauantrag. Die Antragstellung nach §§ 144 BauGB kann formlos durch schriftlichen Antrag erfolgen.

4. Bodenwertermittlungen und Ausgleichsbeträge

a) Mit Abschluss der Sanierung haben Stadt/Sanierungsträger gemeinsam mit dem Gutachterausschuss zu prüfen, ob sich sanierungsbedingte Wertsteigerungen ergeben, die sich aus dem Differenzbetrag zwischen dem Wert des Grund und Bodens vor und nach Sanierung ergeben.

Nach dem besonderen Städtebaurecht haben die Eigentümer für die ausschließlich durch die Sanierung verursachten Bodenwertsteigerungen ihrer Grundstücke einen entsprechenden Ausgleichsbetrag an die Gemeinde zu zahlen. Im Gegenzug entfallen insoweit Erschließungsbeiträge. Der Ausgleichsbetrag wird zur Mitfinanzierung der Sanierungskosten herangezogen. Die Erhebung des Ausgleichsbetrages ist zu gegebener Zeit mit den Eigentümern zu erörtern. Es gibt Möglichkeiten der Ratenzahlung und der Umwandlung in ein Tilgungsdarlehen.

b) Grundstückskaufverträge in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten unterliegen einer besonderen Prüfung und Wertbegrenzung. Die Grundstückswerte werden unter Anwendung des § 153 BauGB auf die Höhe begrenzt, die sich ohne die Aussicht auf die Durchführung bzw. die konkrete Realisierung der städtebaulichen Sanierungsmaßnahme (d. h. ohne den sanierungsbedingten Mehrwert) ergeben würde. Darüber hinaus gehende Kaufpreisvereinbarungen sind nicht genehmigungsfähig. Hierdurch soll vermieden werden, dass Bodenwertsteigerungen, die der Eigentümer nicht zulässigerweise selbst bewirkt hat, durch einen Verkauf realisiert werden und der Käufer möglicherweise durch Kaufpreis und Ausgleichsbetrag doppelt belastet wird.

Die Wertermittlungen der „sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen“ übernimmt zu gegebener Zeit der Gutachterausschuss für Grundstückswerte.

5. Erschließungs-/ Straßenausbaubeiträge

Nach § 154 Abs. 2 BauGB werden im Sanierungsgebiet für die Herstellung, Erweiterung oder Verbesserung von Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Abs. 2 BauGB (z. B. öffentliche Straßen, Wege, Plätze etc.) keine Beiträge von den Grundstückseigentümern erhoben. Gleiches gilt für Straßenausbaubeiträge. 

In diesem Informationstext können nur die wesentlichen Rechtswirkungen im Zusammenhang mit der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebietes erläutert werden. Jeder einzelne Fall bedarf einer individuellen Beratung. Bitte nutzen Sie die Gelegenheit zu einem Gespräch mit der Stadtverwaltung.